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        關于進一步加強商品房預售款使用差異化管理的通知

        東莞房地產 2019-05-16 14:20:00 來源:東莞市住房和城鄉建設局

        各園區、鎮(街)住房規劃建設局,市房地產業協會,各房地產開發企業:

        為進一步優化商品房預售款差異化管理,提高預售款監管資金使用效率,加強事中事后監管,同時發揮行業協會協同治理作用,加強行業自律,推進社會共治,市住建局將依托市房地產業協會的“東莞市房地產企業誠信聯盟”平臺(以下簡稱“誠信聯盟”),建立基于承諾制和企業信用的商品房預售款使用差異化管理制度,完善相關扶優罰劣措施。現將有關事項通知如下:

        一、加強差異化管理

        對自愿加入“誠信聯盟”,向社會公開承諾誠信守法經營的房地產開發企業,對其商品房預售款使用實行“扶優”政策。根據開發企業在莞經營規模、誠信履約等情況,對其商品房預售款使用實行A、B、C?三級差異化監管模式。

        (一)A級監管

        已加入“誠信聯盟”、上一年度(自公歷1月1日起至12月31日止,下同)銷售金額達到10億元及以上的開發企業(包含控股或實際控制的項目公司銷售金額。本通知所稱“銷售金額”均指在本市網簽銷售金額),實行“打包”式A級監管模式。

        實行A級監管的開發企業,應承諾規范和完善其“打包”的所有項目公司的建設開發及經營銷售行為,并對其負有連帶責任。市住建局將簡化A級監管開發企業的申請資料要求,縮短辦結時限,對其商品房預售款申請使用事項,在正式受理后3個工作日內辦結。具體分為A1級監管和A2級監管:

        1.?A1級監管:對上一年度銷售金額達到50億元及以上的開發企業,由其“打包”的所有預售商品房項目可按照已售商品房銷售金額的5%預留工程建設保證金,申請使用的其余預售款監管資金應確保用于相關項目的工程建設。

        2.?A2級監管:對上一年度銷售金額在10-50億元間(含10億元)的開發企業,由其“打包”的所有預售商品房項目可按照已售商品房銷售金額的10%預留工程建設保證金,申請使用的其余預售款監管資金應確保用于相關項目的工程建設。

        3.?A級監管開發企業“打包”的項目公司,可憑已接入“東莞市商品房預售款監管系統”的銀行出具的現金保函直接置換同等額度的商品房預售款監管資金(含工程建設保證金)。相關實施細則由市住建局另行制定。

        4.?A級監管開發企業應于每月5日(遇法定節假日的,截止日期為5日前一個工作日)前向市住建局提交所有“打包”項目當前工程建設施工進度及支付情況等材料,以確保各項目不存在拖欠工程款、工程停工、延期交樓等不穩定因素。

        (二)B級監管

        除本條第(一)款以外的其余已加入“誠信聯盟”的開發企業,實行“先用款、后核實”的監管模式,對其商品房預售款申請使用事項,在正式受理后5個工作日內辦結。

        1.?企業申請使用商品房預售款時,按已售商品房銷售金額的20%預留工程建設保證金;當已售商品房銷售金額累計達到10億元及以上的,按銷售金額的15%預留工程建設保證金。

        ????2.?首次申請使用商品房預售款時,預留足額工程建設保證金的,企業可按要求提交本項目當前建設支付情況及相關票據、工程建設費用支付計劃,一次性申請回籠企業前期已支付相應監管樓宇的總承包施工進度款及法定稅費。

        3.?企業再次申請使用商品房預售款時,預留足額工程建設保證金的,其余預售款監管資金可按“先用款、后核實”的流程申請,用于支付建筑施工、設備安裝、材料購置、配套建設、前期勘察設計等相關建設費用及法定稅費。市住建局核實該項目不存在拖欠工程款、工程停工、延期交樓等不穩定因素及違法違規銷售行為后,將按企業提供的工程建設費用、稅費支付計劃直接同意其款項使用;企業下次申請用款時,應提交上期工程建設費用、稅費支付計劃的落實情況等材料。經審核,上期支付計劃已落實的,按本期工程建設費用、稅費支付計劃直接同意其款項使用。

        4.?企業已預留足額工程建設保證金,在按期支付工程建設費用和稅費后監管賬戶內仍有資金剩余的,可憑已接入“東莞市商品房預售款監管系統”的銀行出具的現金保函,直接置換同等額度的商品房預售款監管資金(不含工程建設保證金)。相關實施細則由市住建局另行制定。

        (三)C級監管

        未加入“誠信聯盟”的開發企業,或存在拖欠工程款、工程停工、延期交樓等不穩定因素及違法違規銷售行為的開發企業,實行“先審批、后用款”的監管模式。對其商品房預售款申請使用事項,在正式受理后5個工作日內辦結。

        1.?企業申請使用商品房預售款時,按已售商品房銷售金額的20%預留工程建設保證金,并根據商品房預售款使用用途(包括建筑施工、設備安裝、材料購置、配套建設、前期勘察設計等相關建設費用及法定稅費)提交申請資料。市住建局將按規定審核每筆請款的用途,對符合要求的款項同意使用。

        2.?對于已取得預售許可證、存在拖欠工人工資問題的房地產項目,同一施工單位的未完施工工程量小于3000萬元(含3000萬元)時,經開發企業、總承包施工單位出具書面材料,市、園區、鎮(街)住建部門確認建設單位存在拖欠工程款的,工程建設保證金可按不低于1000萬元的未完施工工程量金額預留,其余保證金僅可用于支付拖欠的總承包施工單位工程進度款,解決工人工資問題。

        3.?對于逾期交付商品房的房地產項目,經核實開發企業的商品房預售款存在風險,可能導致已預售的商品房項目無法完成后續工程建設的,市住建局在協調推進項目繼續建設過程中,經與屬地園區管委會、鎮人民政府、街道辦事處會商,可允許開發企業全額使用其預留工程建設保證金用于支付施工單位工程進度款。

        二、進一步簡化審批

        (一)A級監管

        實行A級監管的開發企業,其“打包”項目的預售款監管賬戶所監管的樓宇達到以下施工節點時,可進一步降低該項目工程建設保證金的預留額度。

        1.?部分樓宇已取得《工程質量監督報告》或《東莞市房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證書》(以下簡稱《工程竣工驗收備案證書》)的,其預留保證金大于2000萬元以上的,可按未取得《工程質量監督報告》或《工程竣工驗收備案證書》的樓宇的已售商品房銷售總額計算工程建設保證金。

        2.?全部樓宇(含地下室)已取得工程質量監督機構簽發的《工程質量監督報告》的,可按照該項目已售商品房銷售金額的5%或不小于1000萬元預留工程建設保證金。

        3.?全部樓宇(含地下室)已取得《工程竣工驗收備案證書》的,可按照該項目已售商品房銷售金額的5%或不小于500萬元預留工程建設保證金。

        (二)B級監管

        實行B級監管的開發企業,預售款監管賬戶所監管的部分樓宇已取得《工程質量監督報告》或《工程竣工驗收備案證書》,其預留保證金大于2000萬元以上的,可按未取得《工程質量監督報告》或《工程竣工驗收備案證書》的樓宇的已售商品房銷售總額計算工程建設保證金。

        當預售款監管賬戶所監管的全部樓宇(含地下室)達到以下施工節點時,可簡化企業所提交的申請資料及降低該項目工程建設保證金的預留額度。

        1.?已全部取得《主體結構分部工程質量驗收記錄表》的,可按照已售商品房銷售金額的15%預留工程建設保證金;當已售商品房銷售金額累計達到10億元及以上的,可按銷售金額的10%預留工程建設保證金。

        2.?已全部取得工程安全監督機構簽發的《終止施工安全監督告知書》的,可按照已售商品房銷售金額的10%預留工程建設保證金;當已售商品房銷售金額累計達到10億元及以上的,可按銷售金額的5%預留工程建設保證金。

        3.?已全部取得工程質量監督機構簽發的《工程質量監督報告》的,可按照已售商品房銷售金額的5%或不小于1000萬元預留工程建設保證金。

        4.?已全部取得《工程竣工驗收備案證書》的,可按照已售商品房銷售金額的5%或不小于500萬元預留工程建設保證金。

        (三)C級監管

        實行C級監管的開發企業,預售款監管賬戶所監管的部分或全部樓宇(含地下室)達到本條第(二)款的施工節點時,可參照B級監管同等條件執行。

        對于存在拖欠工程款、工程停工、延期交樓等不穩定因素及違法違規銷售行為等問題的C級監管開發企業,須待相關問題得到妥善處理或明確解決方案后,方可享受上述相關“簡化審批”政策待遇。

        三、核定企業監管等級

        實行新的差異化管理模式后,開發企業應按東莞建設網上公示辦事指南要求,重新申請核定預售款監管等級。

        (一)已加入“誠信聯盟”的開發企業,上一年度全年銷售金額達到10億元以上(包含控股或實際控制的項目公司銷售金額)的,可申請核定其“打包”的項目為A級監管,有效期為一年,到期后應重新申請核定預售款監管等級。

        (二)除本條第(一)款以外其余已加入“誠信聯盟”的企業,可申請核定其開發項目為B級監管。

        (三)未加入“誠信聯盟”的企業,或存在拖欠工程款、工程停工、延期交樓等不穩定因素及違法違規銷售行為等問題的企業,經核實后其開發項目列入C級監管。

        四、加強“扶優罰劣”監管

        (一)市住建局支持市房地產業協會建立行業協同治理機制,加強與行業協會的溝通協調與信息互通。市房地產業協會及時向市住建局通報開發企業加入“誠信聯盟”的情況,并在其官方網站公示已加入“誠信聯盟”?的企業及其開發項目的情況,接受行業監督和社會監督。

        (二)各園區、鎮(街)住房規劃建設局對轄區預售商品房項目加強日常監督和檢查,負責核實B級、C級監管的開發企業在申請商品房預售款使用時是否存在拖欠工程款、工程停工、延期交樓等不穩定因素及違法違規銷售行為,在企業提交《商品房預售款使用申請表》3個工作日內出具審查意見并發送至市住建局。對存在因開發企業惡意拖欠工程款、工程無故停工、延期交樓未妥善處理矛盾糾紛導致集體上訪或存在違法違規銷售行為的預售商品房項目,應及時介入協調處理并將有關情況上報市住建局,涉及A級、B級監管的開發企業,提請市住建局降為C級監管。

        (三)實行A級、B級監管的開發企業,一旦發生以下違法違規或失信經營行為的,將失去享受相關“扶優”政策待遇,被列入C級監管,其申請商品房預售款使用時按照C級監管模式執行。

        1.?因開發企業拖欠工程款導致施工單位拖欠工人工資,引發工人集體上訪,未能及時妥善處理的;

        2.?在建設過程中因資金鏈斷裂停工,并造成延期交樓的;

        3.?未能按照合同約定時間和條件向業主交樓,未能妥善處理矛盾糾紛,導致業主群訪群訴,嚴重影響社會穩定的;

        4.?發生違法違規銷售行為,被房地產主管部門依法作出行政處罰的;

        5.?發生重大質量安全事故的,或經質量監督機構確認項目存在嚴重質量問題,在責令整改期間,不落實整改工作或不配合主管部門協調處理問題的;

        6.?A級監管開發企業未按規定每月報送所有“打包”項目的工程建設施工進度及支付情況等材料;

        7.?加入“誠信聯盟”的開發企業未按承諾使用市住建局、市市場監管局聯合制定的《東莞市商品房認購書(范本)》的;

        8.?未按規定在商品房銷售現場公示有關信息,或信息公示不完整、不規范、未及時更新或存在誤導、虛假信息,未按房地產主管部門及相關部門提出的整改意見完成整改或拒不整改的;

        9.?私自截留、直接收存商品房預售款的;

        10.?未按規定在預售款監管系統核對和報送監管賬戶的交易數據,或報送虛假數據的;

        11.?其他違反商品房預售款監管相關法律、法規、規章的行為。

        A級監管的開發企業或其“打包”的項目公司及B級監管的開發企業,發生上述1-5項任何一種情形的,該開發企業或項目公司將被列入C級監管。A級監管的開發企業及其“打包”的項目公司在監管等級核定的有效期內,發生上述1-5項任何一種情形累計達到3次以上(含3次)的,該開發企業及其“打包”的所有項目公司將被取消A級監管資格,全部列入C級監管。

        A級監管的開發企業或其“打包”的項目公司,發生上述6-11項任何一種情形的;或B級監管的開發企業,發生上述7-11項任何一種情形的,市住建局將對相關企業作出警告并責令限期整改,暫停受理涉案項目的商品房預售款使用申請,直至其按要求整改完畢。未按要求完成整改或拒不整改的,相關企業將被列入C級監管。A級監管的開發企業及其“打包”的項目公司在監管等級核定的有效期內,發生上述6-11項任何一種情形累計達到5次以上(含5次)的,該開發企業及其“打包”的所有項目公司將被取消A級監管資格,全部列入C級監管。

        實行A級、B級監管的開發企業被列入C級監管的,及實行C級監管的開發企業存在拖欠工程款、工程停工、延期交樓等不穩定因素及違法違規銷售行為未能妥善解決的,市住建局將相關情況通報市房地產業協會。市房地產業協會將被通報企業列入“失信企業黑名單”,并向社會公示,為期一年。上述被列入C級監管的企業須待“失信企業黑名單”公示滿一年后,方可按有關規定重新申請核定預售款監管等級。

        五、其他有關事項

        (一)本通知自發文之日起施行,有效期至2022年5月31日。發文之日起首次辦理預售許可證的商品房項目,開發企業辦理“商品房預售款監管協議”時,須按本通知要求同步申請核定預售款監管等級;尚未解除預售款監管的預售商品房項目,開發企業須于2019年5月31日前按本通知要求重新核定預售款監管等級,逾期未重新核定預售款監管等級的,暫按C級監管審批預售款使用申請。自2019年6月1日起,開發企業一律按其核定(或重新核定)的監管等級申請使用商品房預售款。

        (二)自2019年6月1日起,原《關于商品房預售款使用實施差異化管理的通知》(東建房〔2013〕35號)、《關于商品房預售款使用實施差異化管理的補充通知》(東建房〔2015〕9號)、《關于促進開發企業使用商品房預售款支付工程施工進度款的通知》(東建房〔2016〕3號)廢止。

        ?

        東莞市住房和城鄉建設局

        2019年5月14日

        (本規范性文件已經市司法局合法性審查同意發布,編號為DGSZFHCXJSJ-2019-027。)????



        誠信樓盤

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