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        東莞土拍市場逆市升溫 多家新房企參與競拍

        東莞房地產 2020-03-30 06:00:39 來源:房掌柜采編中心 整理

          3月25日,東莞萬江1宗商住用地成功出讓,上海岐若企業管理有限公司(世茂)以逾16億元競得該地塊,可售樓面價18481元/㎡。這是3月中旬以來,東莞成功推向市場的第三宗商住用地,且三宗地均以不低的溢價率成交,競拍過程較為激烈。

          疫情之下,各地房地產行業對比以往稍有沉寂,但東莞卻掀起了一陣土拍熱。東莞土拍的逆市現象,也讓不少市民產生了東莞地價、房價是否會出現較大波動的擔憂。

          多位專家、投資企業對此表示,在今年土地供應有所增長,地塊優質的大背景下,價格呈現出合理、穩定的趨勢。

          東莞多宗地塊即將開拍

          近日,大朗、茶山、石龍地塊的掛牌出讓公告也已發布,均將在4月份出讓。

          即將在4月出讓的3宗商住地均有“賣點”,其中大朗地塊鄰近建設中地鐵1號線大朗站;茶山地塊緊靠東莞火車站地鐵站,將被打造成TOD項目;石龍地塊,則是石龍罕見的商住地,上一次商住地公開出讓還停留在2015年5月,至今已過去5年。

          值得一提的是,根據《東莞市2020年度國有建設用地供應計劃》,茶山地塊是今年東莞最大的商住地,該宗地塊由4個地塊組成,最高限高108米,要求地下空間與周邊地塊地下空間互聯互通,整體開發,并且競得人須自持宗地商業用房計容建筑面積10萬平方米。不難預測該項目將被打造成集商業、住宅、寫字樓為一體的大型TOD綜合體。

          多家新房企進軍

          3月中旬以來,東莞厚街、麻涌、萬江三宗商住用地掛牌,均以不低的溢價率成交。可以說,2020年的東莞市房地產土地市場,一開頭即取得了滿堂紅,競拍土地的異常激烈,其熱度不亞于2017年的房地產土地市場。

          這三場土拍火爆到什么程度呢?每場最少有11家企業,最少經歷55輪報價。例如萬江街道編號為2020WR004地塊,歷經58家企業59輪報價,最終以終此報價方式才確定歸屬;厚街鎮汀山社區編號為2020WR001地塊吸引11家企業參與競拍,展開了70輪報價;麻涌東太村編號為2020WR002地塊吸引16家企業參與競拍,展開了55輪報價。

          值得一提的是,上面所提到的厚街、麻涌地塊,均被深圳公司拍得,屬于久未參加或新進東莞市場的企業,而萬江地塊則是上海企業,為首次進軍東莞主城區。在過去的2019年,參加東莞商住用地競買的地產商明顯增多,新進房地產商就有深圳鵬瑞集團、深圳市天健集團、福建福晟集團、美的置業集團、深圳華僑城集團、首創集團等房企。

          土拍競爭越激烈,說明外界對東莞的未來發展前景所看好。麻涌東太村地塊的投資方是南太投資(深圳)有限公司,該公司的品牌管理部品牌經理吳圳煌說,公司對投資東莞充滿信心。東莞毗鄰深圳廣州,位于粵港澳大灣區的核心地帶,是廣深港澳科技創新走廊的重點城市,再加上高鐵城軌的建設,有利于創新要素跨境流動和區域融通。隨著深莞一體化的加強,深莞融合的提速,公司非常看好東莞的未來。

          此外,東莞市政府在2月下旬出臺的《東莞市人民政府關于進一步優化政府服務加快惠企政策落實的實施辦法》中提到:執行競拍保證金按最低費率(出讓底價的20%)計收,放寬出讓金繳納日期至成交后兩個月內。在這些利好的政策的加持下,將有效降低企業的資金壓力,進一步激發房地產企業競買土地的積極性。

          成交價在合理區間

          土拍市場的持續火爆,這是否意味著東莞的地價又要漲了?別著急,讓咱們先來看一則數據,2019年東莞商住成交土地均價為每畝2069.4萬元,其中城區片區均價最高,為每畝2818萬元。

          對比今年新掛牌的三宗土地,萬江街道地塊畝均3902.6萬元,厚街地塊畝均2361萬元,麻涌地塊畝均1393萬元。除了萬江街道地塊位于中心城區,周邊配套完善等因素導致地價較高外,厚街、麻涌兩地塊的均價與去年相比較為平穩。

          “目前市場變化有些大,不確定因素較多,但參照地塊周邊的售價來看,加上中心城區的土地資源偏緊,價格處在合理區間,企業可以出手拿地。”東莞市房地產協會秘書長陳駿良表示。據了解,萬江地塊由上海岐若企業管理有限公司以163123萬元所競得,剔除配建安居房的面積,實際可售樓面價為18481元/平方米。

          陳駿良表示,疫情對東莞樓市的影響是暫時的,從長期來看,東莞樓市仍將保持穩健。“長期來看,東莞身處粵港澳大灣區,地理位置優越,軌道交通、知名大學落戶等一連串利好消息不斷傳來,東莞房地產發展前景十分可觀。在這樣的大環境下,整體上東莞房地產的走勢不會有太大的起伏,將穩中前進。”

          構建土地管理新格局

          從東莞市歷年國有建設用地供應情況看,東莞市2003-2019年共供應國有建設用地3324宗,供應面積17015.431公頃。其中,2011年至2018年,東莞每年國有建設用地供應面積都超過了1000公頃,但是,2019年供應國有建設用地面積卻跌至705.5187公頃,為近10年來最低。

          2019年的數據顯明,當前全市建設用地后備資源緊缺。不過這并不代表東莞已經到了無地可供的地步。實際上,2019年也正是東莞構建土地管理新格局過程中的一個過渡期。

          3月23日,《東莞市2020年國有建設用地供應計劃》(下稱《計劃》)正式出爐,今年東莞市國有建設用地供應計劃指標為1095.4217公頃,計劃供應49宗住宅用地(含商住用地),占計劃指標的20.96%。相比去年,供應面積增加了,住宅用地宗數也上升了,但對土地的使用和規劃卻更加的精細、科學。

          除了公布供應計劃指標等數據信息外,《計劃》明確提出要積極構建土地管理新格局,建立健全資源與環境開發保護的科學機制,創新閑置土地分類處置、地下空間權使用管理等制度。此外,東莞還將推動“三舊”改造常態化、長期化,“改造盤活”,提高集約用地水平,每年預留5%新增建設用地指標支持成片更新改造,探索組建城市更新和土地整備中心。

          在這種科學精細化的土地管理新格局下,相信東莞提出的力爭三年實現城市更新3萬畝并不是空談,必定會整合出越來越多的優質土地資源,今年“逆向”增長的10余宗住宅用地、 100多公頃供應面積,或許就是最好的說明。

          品牌房企助推品質東莞

          “在東莞城市土地供應量嚴重稀缺的背景下,城市更新逐漸成了東莞城市建設的一個新風口。城市更新的總體規模和推進力度都是比較大的,成為當前政府推動品質提升、打造灣區都市的重要抓手。” 華陽國際設計集團副總裁、教授級高級規劃師溫春陽表示。

          溫春陽認為,隨著更新改造的深入推進,東莞城市更新市場將迎來以下兩方面的重要轉變:一是由追求數量,向品牌化、品質化轉變。2019年東莞城市更新已公示的單元劃定項目共計55個,這些項目總占地約1000萬㎡,改造后建筑面積約2300萬㎡,規模體量十分巨大。大量項目進入市場后會加劇競爭,同時政府對城市品質的要求不斷提高,東莞也更加需要借助品牌房企的力量進行城市升級,打造現代國際化都市。因此未來更新項目必須從追求數量向追求質量轉變,發展商的品牌、品質將成為重要的關鍵。

          二是由類型單一,向政府主導的多元化開發模式轉變。當前東莞已公示的更新單元劃定項目大部分為商住、居住類,采取單一主體掛牌招商模式,更新的模式和方向都較為單一。今年東莞將啟動“一鎮(街道)一片”優質生活圈建設工作,探索城鎮十五分鐘生活圈打造、品質提升的方式;另外在產業園區連片升級改造、工業上樓方面,也在研究多元配套模式,提供多樣化的社區配套。未來東莞城市更新將在政府主導層面,進行多類型、多模式的多元化更新探索,房地產的更新改造市場也迎來多樣化的轉變。

          (房掌柜整理自i東莞、東莞陽光網)

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